别墅业主违章改建

1、小区连体别墅业主擅自改变园内外墙结构属于违建吗？

如果私自改变原内外结构的话，是不属于违建的，属于合理改变。

2、关于物业别墅小区中出现乱搭乱建如何解决

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不清楚为何要乱搭乱建，一般都是不懂品质的土老财才会这么干的。要多向业主宣传乱搭乱建别墅的品质及价值都会降低很多的。别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。

办理了《房地产权证》之后，就是别墅的所有权人。别墅花园的占地面积拥有土地使用权利的，是可以改造或重建，但必须要先到规划部门办理审批手续。

别墅改造或重建先要征得邻居同意，这里说的征得邻居同意。就是影响邻居的权利，如房隔距、景观视线、采光...等权利。建议在去规划部门审批前，征求一下邻居意见。

最不可理解的有些别墅业主只单一贪图面积，非要把2层或3层的别墅改造搞成4层的洋房；或牺牲容积率的代价，不把别墅改建成普通洋房的决心誓不罢“修”。不但降低了自己的住宅品质及价值，而且一但今后再想把洋房改建回别墅，就算是有钱有权，国家政策放在那里，规划部门谁也不敢去审批。所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。

别墅（Villa）：“口”
双拼（Two Family House）：“日”
排屋（Town House）：“目”

排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。

别墅的买卖双方合同一般都有注明：
1、本商品房户型为：别墅；
2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。

3、小区楼业主违章搭建该怎么办

对于违章建筑,市民可以向当地街道办事处、居委会进行投诉或反映。街道办事处负责本行政区域不按照审批程序进行的擅自新建、改建、扩建形成的建(构)筑物都属于违法建内违法建筑查处的相关工作，接到举报后及时进行处理，制止并报告修建违法建筑的行为，对正在建设的违法建筑现场实施监管。对拒不停止建设的，乡镇人民政府可以书面通知供电、供水、供气、物业服务等企业，依法对在建的违法建筑停止供水、供电、供气服务。

4、一小区别墅业主与物业杠上了，物业说业主违建，真的是违建吗？

一小区的别墅业主与物业杠上了，物业说业主违建，这种事以宣传上说的来，既然137平变300平，就得按照他们宣传承诺的来办。违建并不存在，只是存在于双方意见不合，业主想一取到底，并且连排业主都已经同意并且签字了，目前物业不同意，要按照他们给设计安排的来，既然是业主自己的房子，为何不能自己说了算？

开发商给业主们留下的难题，现在物业公司不同意业主们把137变成300

这种事开发商既然承诺137变300平，就该履行诺言，这件事我们从视频中看到，业主们都已经联名了，并且给物业公司写了书面材料，可是物业公司根本不理。所以，这件事本身就是很棘手，物业公司必须要求业主们按照他们的想法来完成137变300的梦想，否则就让你变成违建，坚决给你拆除。因此，这件事还需要坐下来一起商量，物业公司建设应该倾听业主的心声。

物业公司给出的设计方案，大部分业户无法接受，涉及到保温和防水问题

业主反应说，这件事找物业公司，可是他们说领导就是设计师，他喜欢这种设计风格，业主们必须按照这种方案走，否则就是违建。连电视台记者去采访，都被他们推了出去，2天都没有联系电视台，主持人说会继续追踪到底。这种事既然业户们都同意了，并且使用面积也不到300平，为何不能听取业户们的意见？按照这种方案进行呢？究竟是物业公司和业户们之间差钱说法，还是其他的问题？

两方面应该尽早坐下来一起商讨这件事，拿出一个更好的解决方案才行。躲着也是解决不了问题的，反而会引起大的矛盾，这种事还是得敞开了说明白，不应该以其他理由拒绝业户的合理行为。

5、小区楼业主违章搭建该怎么办？

一、如果小区楼业主违章搭建损害其他业主的合法权益，受害方可以要求其拆除违章搭建，并赔偿损失。
《中华人民共和国物权法》第六章业主的建筑物区分所有权第八十三条中“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”，业主完全有权利请求违章搭建、改建的业主拆迁其违章搭建物。
二、物业公司基于业主委会授权，也可以要求业主拆除违章搭建。
物业公司的职责本身是基于物业服务协议和业主委员会的授权，行使物业管理权，如果业主拒绝拆除违章搭建，可以由业主委员会提起民事诉讼。
三、认为自己权益受到侵害却不愿提起民事诉讼的小业主，还可以采取以下方式进行自主救济。
1、向行政部门反映
根据相关法律法规，损坏房屋承重结构的，由区（县）房地产管理部门责令立即改正，恢复原状；破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区（县）房地产管理部门责令改正，恢复原状；违法搭建建筑物、构筑物的，由区（县）房地产管理部门责令限期拆除；因此，业主对于违章搭建、改建等行为可以依法向行政部门反映，由行政部门依法处理。
2、向业主委员会反映，由业主委员会出面劝阻、制止，必要时由业主委员会出面提起民事诉讼。

6、自己买的产权三层别墅 在天井里搭的阳光房 属于违章搭建吗？

办理了《房地产权证》之后，就是别墅的所有权人，是可以改造或重建的，但必须要先到规划部门办理审批手续。

别墅改建先要征得邻居同意，这里说的征得邻居同意。就是影响邻居的权利，如房隔距、景观视线、采光...等权利。如果有规划部门手续，但不能影响邻居休息。

最不可理解的有些别墅业主只单一贪图面积，非要把两至三层的别墅搞成四层的洋房；或牺牲容积率的代价，不把别墅改建成普通洋房的决心誓不罢“修”。不但降低了自己的住宅品质及价值，而且一但今后再想把洋房改建回别墅，就算是有钱有权，国家政策放在那里，规划部门谁也不敢去审批。所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

7、别墅已有的外围墙业主私自拆除重建算违章吗？

独栋别墅，只要你再建的时候没有超过原有面积，已有高度都不属于违建

8、邻居违规改建住房，如何处理

《中抄华人民共和国城乡规划法》袭第四十条　在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
第六十八条　城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。确实是违章建筑的，一是可以申请人民法院强制执行，二是由县级以上人民政府责成有关部门强制拆除。

9、小区业主违规扩建影响其他业主通风采光怎么办

业主影响邻居采光遭投诉 扩建建筑违章应拆除
事发别墅业主违章扩建建筑的第一层将封顶
提起别墅，人们很容易联想到优美的建筑、令人心仪的居住环境等，不过，家住高新区芙蓉路芙蓉别墅小区的林先生，最近遭遇的邻居搭建违章建筑影响其住宅采光及视线的事情，使他不胜其烦。近日林先生向本报反映，他家邻居要沿着自家别墅围墙搭建3层高的建筑，这将严重影响他家的住宅采光和视线。接到林先生的投诉，有关部门现场检查后向被投诉方提出警告，并查扣其违章建筑施工设备。然而，目前“工程”施工仍在继续。
01
林先生反映
邻居扩建别墅
影响我家采光
据林先生介绍，今年5月中旬，他家邻居开始对自家房屋进行扩建改造，其搭建的建筑不断向他家延伸，如此下去将严重影响他家的采光。
“原先，邻居家的别墅墙面与我们的花园有5米以上的距离，现在连1米都不到了。”6月13日，记者实地采访发现林先生家邻居别墅的扩建“工程”计划建3层。林先生说，他多次要求邻居停止搭建对他人有影响的建筑，但对方置之不理。而林先生家邻居表示，自己进行别墅房屋扩建前曾到林先生家拜访过，当时林先生表示同意。对此说法，林先生予以否认。
当记者问林先生家邻居私自扩建别墅是否违章时，他说：“别墅是我买的，院子也是我的，我在自家院里盖房不妨碍任何人。”
02
城管表示
事发别墅业主违章建筑应拆除
小区业主私自对自购房屋扩建改造是否违章?负责芙蓉别墅小区物业管理的创业路社区负责人安先生说，事发别墅最初向他们提出的只是普通家装申请，当时物业管理方同意了，可后来发现，该业主未经规划等相关部门批准，私自对别墅进行扩建，这超出了普通家装范围。安先生认为，未经规划等相关部门批准，事发别墅业主的扩建行为肯定违章，但作为社区管理者他们没有执法权，也不能与业主发生冲突，只能一边对业主进行劝说，一边将问题反映给相关部门。
既然事发别墅业主扩建行为违章，那么，总得有能解决这一问题的部门出面制止这种行为。6月14日，林先生向高新区土地规划和建设服务局反映问题，两天后林先生接到答复：该局认定林先生邻居扩建的别墅违章;根据职权分工，此类违章建筑应由城管部门负责查处。
在之后的几天里，林先生多次向城管部门打电话反映问题或询问情况。高新区城市监察管理局几乎天天派执法人员登门阻止事发别墅业主的违章施工行为，但收效甚微。林先生告诉记者，施工人员与城管打起了“游击战”，城管人员白天去查，施工人员就晚上施工;城管人员晚上去查，他们就选择凌晨施工。
高新区城市监察管理局一不愿透露姓名的负责人告诉记者，相关部门已经认定事发别墅未取得相关规划许可，属于违章建筑，如果其不听劝阻，他们会对其发出限期拆除决定书，要求其15日内自行拆除。
03
律师建议
执法单位应积极作为，拆除违章建筑
业主购买别墅，不仅是购买一个空间、一栋房子，同时也购买了“环境”，如果高档别墅区内有违章建筑，该社区区域价值和房屋就会贬值，因种种原因想要出售此处别墅房屋者的利益就会受损，因此，对别墅小区内的别墅进行私自扩建很容易引发矛盾纠纷。就这方面的问题，法律工作者是什么看法?
河南亚昌律师事务所律师李安民表示，按照相关规定，只要是在规划图纸设计方案以外搭建的建筑都属于违章建筑，理应拆除。
据李安民介绍，根据《物权法》规定，业主财产所有权受充分保护，但前提是业主不能违反法律法规，不能侵犯其他业主的权益。李安民说，别墅小区的规划设计是一个整体，擅自变更会破坏小区布局，包括影响到其他业主的通风、采光等权益。
李安民表示，法律面前人人平等。既然管理单位认定事发别墅业主私自对自购房屋进行扩建的行为违章，执法单位就应积极作为——拆除违法建筑，否则，不仅会影响到管理单位的形象，也会给别墅小区其他住户带来消极影响，从而助长私自搭建之风，一旦形成恶性循环，即使最后违章建筑被拆除了，也大大增加了执法成本。
李安民建议林先生除了走举报投诉之路外，还可以提起民事诉讼，在诉讼中向法院申请强制拆除别墅违章建筑。