车辆段物业问题

1、地铁车辆段上盖物业，那车辆段在地下还是地上？

当然在地下了。就是说下面是地铁，上面是建筑物。

2、园区物业问题

前期物业管理一般由开发商指定的，当小区进入正常管理阶段的时候，你们可以成立业主委员会，通过召开业主大会决定是否要更换现在的物业公司。

物业公司的主要任务是受业主委托对园区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业公司主要靠向业主收取物业管理费来维持日常运行，这也是主要的收入来源，除次以外，还有停车场的收入，特约服务、维修费用收入等等。

以上收入主要的开支为：物业公司人力资源及管理成本开支，小区维护费用开支（比如公共设备设施的维修，栽花种草等），以及公共的能耗开支。

3、机务段,车务段,车辆段有什么不同?

机务段：铁路运输系统的主要运用部门，负责机车的运行和维护。就是“开火车的”和“修火车的”。属于一线行车单位。
车务段：负责列车运营，车务段管理车站货运等业务，管辖辖区内的各大小车站，货运和客运的计划和收入，列车的运行监控。保证客运、货运的正常运营，保证运营收入的正常回收。 一般特等站和一等站是路局直属，与车务段平级；二等及二等以下由车务段管辖。车务段一般内设安全科、技术科、运输调度科、营销科、职工教育科、总务科、劳动人事科、财务科和行政办公室、党群工作办公室等管理机构。
车务段是铁路管理体制改革的产物。 2005 年 3 月 18 日 ，铁道部实施铁路局直管站段体制改革，铁路分局在内的全路所有铁路分局。为适应这一管理体制，铁路局实施布局调整改革，铁路局撤销小段合并成大段。同一个地方既有路局直属站（一般为一等站或特等站）和车务段的，基本上都已经将直属站划给同地的车务段管辖。路局直属站与车务段为同等级别。 车辆段：是铁路系统的一个重要部门,他的主要工作就是检修火车的车辆(不包含机头).是城市轨道交通系统中对车辆进行运营管理、停放及维修保养的场所
车辆段还通常分为货车车辆段和客车车辆段,分别是检修货车和客车的.
车辆段通常是由检修工厂和列检所组成
大的问题故障由工厂检修
而列检所则通常设在2等站,实时检测过往的车辆,
客车车辆段里还有随车列检,即在列车正常运行时随车一起实施实时监控检测.

4、物业小区车辆乱停乱放问题，谁能帮我出个好点的方案

针对小区的停车乱象，物业管理方的治理方案，杭州目博科技推出小区内部占道停车解决方案，投入小、见效快，简单易用。
具体解决办法方案是在车库出入口处安装双模车辆检测地磁，物业管理人员配备PDA手持机，当有车辆停放在监测处时会触发地磁车辆检测器预警，物业管理人员PDA手持机上会实时接收到预警信息，可通知保安人员前往处理，及时解决内部纠纷，促进双方关系。目博科技双模地磁检测精度高，误报率低，能够给物业管理带来高效价值。

5、由于物业公司不作为,导致我的车子不能从地下车库出来导致损坏了公物怎么办

上法庭吧，用法律手段解决问题。

6、铁路里供电段、电务段、水电段、车务段、车辆段、客运段都是干什么的？

1、供电段：主要负责铁路单位民用照明电，电力机车动力电的输送和供应。

2、电务段：铁路信号设施维护维修管理单位。

3、车务段：是管理车站和车站工作人员的，一般一等和特等车站成立直属站，二等及其以下由车务段管辖。

4、车辆段：铁路列车车辆设备维护维修管理单位。

5、客运段：是铁路客运服务单位，主要负责旅客的服务。

6、房产生活段：铁路单位、铁路居民区房屋建筑，供暖、管道维修单位。管理铁路公寓及其他生活单位。铁路建筑施工及铁路房屋建筑物大维修及管理。居民区供水。

(6)车辆段物业问题扩展资料：

铁路轨道类型

铁路根据轨道的各种性质有不同的分法，复杂多样。

1、轨道形式：常规铁路、单轨铁路（分跨座式和悬挂式）、磁悬浮轨道（分跨座式和沟槽式）、轻便铁路。

2、轨道结构：有砟铁路、无砟铁路，有缝铁路、无缝铁路（轨道的砟和缝两者性质互不影响）。

3、轨道间距：宽轨铁路、标轨铁路（标准轨道）、窄轨铁路（分米轨和寸轨）。 

4、轨道数量：单线铁路、双线铁路（复线铁路）、多线铁路（三条以上数量平行轨道的线路）。

5、轨道重量：重轨、轻轨（不是城市轨道交通中的轻轨），重轨和轻轨两者当中各又细分多种不同数据规格。

6、轨道设备：电气化铁路和非电气化铁路，非电气化铁路不能跑纯电力机车，但可跑电力内燃混合动力机车。

7、轨道位置：高架铁路、地面铁路和地下铁路（不是城市轨道交通中的地铁）。

7、物业问题?物业费问题?

就这样的物业就应该叫他下班还给他交什么物业费!
法律表明，主业有权换物业!

第一章 总则

第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本规定。

第二条 在本市行政区域内从事住宅物业管理活动，适用本规定。

第三条 本规定所称住宅物业管理，是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本规定所称业主，是指房屋的所有权人。

本规定所称物业使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

本规定所称物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

第四条 市房产局是本市物业管理的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。

区、县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处（乡镇人民政府）对本辖区内物业管理活动实施监督管理;会同区、县（市）房产行政主管部门指导监督本辖区内业主大会的成立及其日常工作；协调物业管理活动与社区管理中其他活动的关系。

市、区、县（市）人民政府有关部门应当按职责分工履行物业管理监管责任，为物业管理创造良好的环境。

第二章 业主大会和业主委员会

第五条 建设单位应当在办理《商品房预售许可证》之前或现房销售之前，向区、县（市）房产行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。区、县（市）房产行政主管部门根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域。建设单位应当向房屋买受人告知物业管理区域划分情况。

分期建设的住宅区，其配套设施设备为共用的，应当划分为一个物业管理区域。

尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区、县（市）房产行政主管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）进行划分。

第六条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。同一物业管理区域，住宅房屋按套计算，业主入住率达50%以上，或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起满两年的，应当由社区委员会组织业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备及组建工作。

同一个物业管理区域分期开发建设的住宅区，首期建设的物业管理区域，住宅房屋按套计算，业主入住率达50%以上，由社区组织业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，组建业主大会，成立业主委员会，并根据物业建设情况和业主入住情况增选业主委员会委员。

第七条 本规定施行前成立的业主委员会、物业管理委员会任期届满后，应当按照本规定及有关规定组建业主大会，成立业主委员会。

第八条 业主在首次业主大会会议上的投票权数，按其拥有的住宅套数计算，每套住宅为一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权数，按其拥有的物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋所有权证的为一票；超过100平方米的，每超过100平方米计一票，超过部分不足100平方米的不计票。

单个业主在业主大会会议上所持的投票权，不得超过全部投票权的30%，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。

第九条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

业主大会做出专项维修资金使用和续筹方案的决定，需经涉及物业范围内的全体业主所持投票权2/3以上通过。

第十条 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中选举产生。业主委员会委员由五人以上单数组成。业主委员会委员任期为三年，可连选连任。任职期间发生变动，应及时进行补选。

业主委员会委员必须履行业主义务，公正廉洁。

第十一条 业主大会筹备组召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。并告知物业所在地的区、县（市）房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）、社区委员会。

第十二条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的，房产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区委员会协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

业主大会、业主委员会应当配合社区委员会依法履行自治管理职责，支持社区委员会工作，并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出决定，应当告知社区委员会，并认真听取社区委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第十四条 物业管理企业应当取得工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》后，向市、县（市）房产行政主管部门提出核定物业资质申请。房产行政主管部门对申请条件进行审查。符合条件的，按照有关规定核发资质证书。

第十五条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，依法签订《前期物业服务合同》，由受聘的物业管理企业实施前期物业管理。

第十六条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅建筑面积少于2万平方米的，经区、县（市）房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第十七条 物业管理企业与建设单位办理物业承接验收时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验中发现问题的，由建设单位负责，并由交接双方书面认定。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第十八条 办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理用房、《商品房买卖合同》示范文本、《业主临时公约》、书面承诺等物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第十九条 建设单位在新建物业验收合格后，应当向业主委员会移交竣工验收资料；尚未成立业主委员会的，向物业管理企业移交资料。

第二十条 物业管理企业承接物业时，发现物业未经过验收或验收不合格的，不得承接。

第二十一条 建设单位应当在销售物业之前，制定《业主临时公约》，并在与买受人签订《商品房买卖合同》时，向买受人明示，并予以说明。买受人应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。

《业主临时公约》应当对物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项依法作出约定，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十二条 建设单位与物业买受人签订的《商品房买卖合同》应当包含前期物业管理服务合同约定的内容。前期物业管理服务合同由建设单位提供。

第二十三条 建设单位应当按照不低于物业总建筑面积0.3%的标准配置物业管理用房，但不得低于150平方米。

物业管理用房包括：物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会办公用房等。其中，物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上的成套房屋，具备水、电、供热等条件。

任何单位和个人不得改变物业管理用房的使用用途。确需改变的，应当经业主大会同意，并依法办理相关手续。

第二十四条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位、物业管理企业不得擅自处分。

第二十五条 已建成物业管理区域内存在的开发建设遗留问题，由相关行政主管部门依法处理。业主委员会、物业管理企业发现后，应当及时向相关行政主管部门报告。

第二十六条 物业管理企业应当向物业所在地的区、县（市）房产行政主管部门报送物业管理企业情况、物业服务合同、所承接物业情况、服务内容、收费标准等资料。

第四章 物业管理服务

第二十七条 业主大会可以通过招投标的方式或采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立物业服务合同。

签订物业服务合同可以参照建设部示范文本，约定物业服务范围、服务项目、收费标准、双方的权利和义务、违约责任等内容。

第二十八条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。前期物业管理阶段，由建设单位和受聘的物业管理企业参照物价行政主管部门制定的政府指导价，协商议定收费标准；业主大会成立后，由业主委员会和物业管理企业协商议定收费标准。物业管理企业应当将议定的价格报物价行政主管部门备案。

物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其服务标准。

第二十九条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

已竣工出售并办理入住手续的物业，由物业买受人全额交纳物业服务费用。

第三十条 物业管理企业应当协助公安机关做好物业管理区域内安全防范工作。物业管理企业可以聘用专业保安人员，也可以聘用其他人员。聘用的其他人员应当经过专业培训合格。聘用的保安人员应当接受公安机关的监督管理。

第三十一条 物业管理企业提前解除合同的，应当于解除前60日内，通知业主委员会，并将退出的理由书面告知业主委员会，同时向物业所在地的房产行政主管部门报告，得到同意，按规定做好交接工作后，方可退出。

第三十二条 物业管理企业不得将物业管理区域的全部物业管理事项一并委托给他人。

第三十三条 实行物业管理的住宅区出现物业管理企业提前解除合同时，应当由社区委员会对小区的环境卫生和垃圾收集实施管理，并按未实施物业管理住宅区卫生费标准收费，直至业主大会选聘新的物业管理企业。

第五章 物业使用与维护

第三十四条 物业使用中禁止下列行为：

（一）破坏房屋承重结构；

（二）损坏或者擅自占用物业共用部位、共用设施设备，移动共用设备；

（三）破坏房屋外观；

（四）违法搭建建筑物、构筑物；

（五）擅自改变物业的使用性质；

（六）侵占绿地，损毁花草树木；

（七）随意停放车辆；

（八）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（九）违反规定生产、储存易燃、易爆、毒害性、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；

（十）擅自设置摊点；

（十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。

业主、业主委员会、物业管理企业发现前款行为的，可以劝阻、制止。拒不改正的，应当向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门应当依法处理。

第三十五条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。责任划分如下：

（一）供水设施：进户管道第一阀门及阀门以外部分由供水公司负责，以内部分由业主负责。

（二）排水设施：住宅区规划红线范围内的排水管道及窨井（不含市政管线）由业主负责；以外的由市政部门负责。住宅区内的化粪池由业主清掏、清运。

（三）供气设施：由燃气部门负责，维修、更新改造，费用按有关规定执行。

（四）供热设施：由供热企业负责。

（五）供电设施：架空线路维修管理的分界点为楼外墙横担（无横担以楼外墙电缆接头为界），以内由业主负责，以外的用电设施（包括楼内用户电表）的维护管理由供电部门负责。箱式变电站及箱变配出的低压线路、住宅楼总电源配电柜（包括用户电表），由供电部门负责维护管理，楼总电源配电柜负荷侧以下200毫米处以内的配电设施由业主负责。

（六）通讯设施：由通讯部门负责。

（七）有线电视设施：由有线电视部门负责。

由业主负责维修养护的，可以委托物业管理企业实施维修养护。

第三十六条 任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地。确需临时占用、挖掘道路或者场地的，业主、物业管理企业应当征得业主委员会的同意；其他单位或个人应当事先征得业主委员会和物业管理企业的同意。临时占用、挖掘道路、场地完工后，要及时恢复原状，造成损失的，应当予以赔偿。

第三十七条 车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，可参照物价部门规定的收费标准收费。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。

物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第三十八条 业主装饰装修房屋时，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主。

物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章或者业主公约（业主临时公约）的行为，应当依据有关规定或约定及时予以劝阻、制止，对拒不改正的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门。

第三十九条 物业自用部位、自用设施设备存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

责任人不履行维修养护义务，给其他业主造成损失的，由责任人承担赔偿责任。

第四十条 物业管理区域内的共用部位、共用设备设施存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，物业管理企业应立即维修，有关业主应配合。

第四十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第六章 法律责任

第四十二条 违反本规定的，由城市管理行政执法部门和房产行政主管部门、有关部门按照职责分工实施处罚和管理。构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

（三）不移交有关资料的，责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

（四）未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

（五）挪用专项维修资金的，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，吊销资质证书。

（六）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

（七）未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

（八）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，责令限期改正，给予警告，对个人处1000元以上1万元以下的罚款，对单位处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

（九）建设单位不履行或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。

（十）物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十三条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，并按照规定缴纳滞纳金；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

第四十四条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第四十五条 违反本规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章 附则

第四十六条 非住宅物业管理活动可以参照本规定执行。

第四十七条 本规定所称的区包括区、沈阳经济技术开发区、浑南开发区、金融商贸开发区、棋盘山国际风景旅游开发区、沈阳农业高新技术开发区。
第四十八条 本规定自 年 月 日起施行

8、铁路的车务段和车辆段有什么区别？

车务段是管理辖区内的车站、列车运营，包括客运和货运，一般都是小站，大的站会独立出来，不属于车务段管辖，车务段的工作比如有货车装车卸车，货场管理，火车站客运组织、售票等等这种事情，而车辆段的话就比较单一，车辆段一般是对客车进行检修的地方，一般会有分工，有的车辆段或者有的车间是客车检修，有的是火车检修，车辆段的工作地点就比较固定，不会像车务段的管辖范围这么大

9、物业管理常见的问题及解决方案

物业管理常识性问答问:
1、 业主委员会依法如何产生？
答：住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两 年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到告知之日 起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。
分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委 员会的权利、义务相同。问：
2、 业主委员会的成员必须是业主吗？
答：业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由 业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员。业主委员会聘请执行秘书一至二名，负责处理业主委员会日常事务。问：
3、业主委员会有哪些职权？
答： （一）召集和主持业主大会；
（二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
（三）采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；
（四）审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；
（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
（六）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。问：
3、 开发商有权单方指定物业管理公司吗？
答：住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理；业主委员会在此期间成立的，业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始入住两年后，业主委员会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理。
在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。问：
5、开发商应当向业主委员会移交哪些建设施工资料？
答：（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。
开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。 问：
6、房屋的维修责任是如何划分的？
答：（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯 、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。
（三）住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。
问：
7、什么是公共设施专用基金，该基金如何管理使用？
答：开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设 总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专帐管理。区住宅主管部门对业主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。问：
8、《中山市住宅物业服务标准》规定普通商品住宅保洁服务应到什么标准？
答：中山市住宅物业服务标准》规定普通商品住宅保洁服务范围为：小区规划红线内，业主户门以外；服务内容为：（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、桶及垃圾进行管理；（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行清洗和消毒，加强对业主的宣传维持正常的生活秩序。问:
9、物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？
答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。物业管理企业原策上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。问:
10、物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？
答：可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。问:
11、物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止？
答：是。物业管理企业按照业主（临时）公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。问:
12、车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？
答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。
问:
13、经济适用住房小区如何交纳物业服务费？
答：目前，按照〈〈广东省物业管理条例〉〉建设部第33号令〈城市新建住宅小区管理办法〉及地方有关物业管理法律、法规。经济适用住房小区物业管理服务费用分为两部分：物业管理服务费和电梯水泵运行维护费，电梯水泵的运行维护费按建筑面积分摊计算。物业管理服务费用于公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、小区的日常管理、房屋及小区共用部位公用设施设备的小修。收费标准为2.0元/平方米.月（绿化率30%以下），1.0元/平方米.月（绿化率30%以上）。有电梯和水泵的住宅，需加收电梯水泵运行维护费。问:
14、普通住宅如何交纳物业服务费？
答：目前，按照省物价局、建设厅〈〈关于贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知〉〉及〈〈中山市物业服务收费管理办法〉〉（中价〔2005〕57号），普通住宅的物业管理服务费分为两部分：一、住户个人交费项目1. 装修房屋垃圾外运费2. 保洁费3. 保安费4. 各项费用统收服务费5. 车辆存车费（自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车）6. 机动车存车费；二、 产权人交费项目1. 绿化费2. 化粪池清掏费3. 管理费4. 小修费5. 中修费6. 大修费7. 小区共用设施维修费8. 电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等。问:
15、公房、安居房出售后，物业服务费用怎么交纳？
答：公房、安居房出售后，保洁、保安等使用人交费项目由购房人承担，产权人交费项目包括绿化、管理、公共设施维护、化粪池清掏费用、电梯、水泵等，公房由原售房单位承担，安居房由职工所在单位承担。
问:
16、高档住宅、非住宅类物业的物业服务收费如何确定？
答：高档住宅、非住宅类物业的物业服务费采取市场调节价的定价形式。在业主大会、业主委员会成立前，按房屋买卖合同（或物业管理公约、房屋使用维护管理公约）约定的价格收取费用；业主大会、业主委员会成立后，由业主大会与物业管理企业协商定价。问:
17、交了住宅专项维修资金，还用在交大中修费吗？
答：交了住宅专项维修资金后，不再交纳房屋共用部位共用设施设备大中修费用。问:
18、自用部位、自用设施的维修养护费用怎么交？
答：自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年（季度、月）交给物业管理企业，也可以发生时再交纳。问:
19、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳？
答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。问:
20、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？
答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。
问:
21、公房上市后，物业服务费用如何交纳？
答：公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。物业服务费用由房屋购买人承担。问:
22：电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？
答：电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。问:
23、物业管理企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任？
答：物业管理企业应负责停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；保证停车有序，只提供场地不负责保管。（24小事设专人看管；长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务。问:
24、装修时也是否要交纳装修押金和装修服务费？
答：装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修押金和装修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。物业管理公司收取装修服务费的，应承担以下义务：有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调节因装修引发的邻里纠纷；业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的包行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
问:
25、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？
答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。问:
26、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计？
答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业管理企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业管理企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。 问:
27、建立专项维修资金的法律依据是什么？
答：《物业管理条例》规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。” 问:
28、专项维修资金的用途是什么？
答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。
问:
29、谁应交纳商品住宅专项维修资金？
答：凡是1999年 1月 1日以后签订商品住宅（包括经济适用住房，与住宅结构相连的非住宅等）房屋买卖合同的购房人均应交纳。此外将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发商也应交纳专项维修资金。问:
30、不交纳专项维修资金的怎么办？
答：不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。问:
31、业主交纳专项维修资金的标准是什么？
答：商品住宅（异产毗连型）的专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的2%交纳（实测面积后有变化的以结算价款为准）。此外，非异产毗连住宅专项维修资金由购房者按购房款1%的比例交纳。问:
32、业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？
答：商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，在业主委员会成立前由市小区办负责代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。根据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。问:
33、小区里公有住房建立过专项维修资金吗？
答：公有住房售后维修资金由售房单位负责归集并存至市住房资金管理中心系统，由市中心出具交存证明。公有住房出售后，其住宅区成立业主委员会的，经业委会申请，原代收（售房）单位应将维修资金移交给业委会管理，市住房资金管理中心负责监督执行。
问:
34、专项维修资金何时能划回到小区进行管理与使用？
答：业委会成立后，市小区办应将维修资金划转给业主委员会统一管理，业主委员会代表物业管理区域内的全体业主在指定银行系统（以下简称经办行）开户存储。经业主大会决议，业委会应委托物业管理企业代为管理，并由业委会与物业管理企业签订《维修资金委托代管协议》，明确双方权利和义务。按照“专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户”的原则进行管理。问:
35、维修资金的支取使用程序是什么？
答：总体来说维修资金的使用应当遵循“年度普算--制定维修计划--编制工程预算--批准预算--委托施工--工程验收--分摊费用与支取资金--公布账目”的程序。问:
36、支用维修资金时按什么原则分摊费用？
答：住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，有责任人承担费用，不得使用维修资金。其他按照受益人（业主）原则分摊使用维修资金。问:
37、支用维修资金时按什么原则分摊费用？
答：如业主维修资金不足首次归集额的30%时，业委会应提议续筹。筹集的标准和具体办法由业主大会决定，续筹金额一般按业主所拥有的建筑面积分摊，由业主直接交存到经办行，计入业委会账户和业主明细户。 问:
38、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？
答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续.问:
39、因维修物业或者公共利益，业主、物业公司或其他单位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办？
答：因维修物业或者公共利益，业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会同意，或者按照事先制定的预案进行处理。问:
40、业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备？
答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理公司同意后，按照规定办理有关手续。问:
41、业主、物业管理企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？
答：业主、物业管理企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。如需经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
问:
42、能否在房屋楼顶架设广告牌?
答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业管理企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。问:
43、业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？
答：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守《业主（临时）公约》和小区有关规章制度的规定。问:
44、邻居占用了公共楼道怎么办？
答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。问:
45、物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护？
答：物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备属供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位所有，由供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位委托物业管理企业负责维修养护。问:
46、物业管理公司需要入户维修，业主是否应该配合？
答：小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施物业具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会业主、使用人，还会影响到相邻的业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业管理企业需要进行入户维修时，业主应当配合。问:
47、业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿？
答：由于业主不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。问:
48、小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？
答：如果是人为造成小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担。问:
49、为什么要规范房屋装饰装修行为？
答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范，因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。问:
50、业主装饰装修房屋，需要事先告知物业管理企业吗？
答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一权力的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业管理公司有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业管理公司。问:
51、业主装饰装修房屋，需要与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议吗？
答：业主应当在装饰装修房屋前与物业管理企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。问:
52、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？
答：按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
问:
53、业主装饰装修房屋过程中，物业管理企业能否进行入户检查？
答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止；情节严重的，及时向有关部门报告。问:
54、住宅室内装饰装修的施工时间如何规定？
答：按照市建委、市规委、市国土房管局《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定(试行)》每日12时至14时，18时至次日8时，不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装饰装修活动。问:
55、应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？
答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。问:
56、住宅室内装饰装修工程的保修期有多长时间？
答：在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。